Τα βήματα τα οποία πρέπει ο ιδιοκτήτης ενός αυθαιρέτου να κάνει προκειμένου να νομιμοποιήσει - τακτοποίησει την ιδιοκτησία του είναι:

1. Υπόβολή δήλωσης από μηχανικό, μετά από εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη, στο ηλεκτρονικό σύστημα αυθαιρέτων του ΤΕΕ
2.  Καταγραφή παραβάσεων και εισαγωγή στοιχείων ιδιοκτησίας και ιδιοκτητών στην ηλεκτρ. πλατφόρμα του ΤΕΕ.
3. Δήλωση τρόπου πληρωμής του προκύπτοντος προστίμου και έκδοση κωδικων πληρωμής παραβόλου από το σύστημα.
4. Πληρωμή παραβόλου που ισοδυναμεί με υπαγωγή στο νόμο και έκδοση κωδικών πληρωμής για τις επόμενες δόσεις.
5. Υποβολή από τον μηχανικό (εντός 6 μήνων από την ημ/νια υπαγωγής) όλων των απαραίτητων σχεδίων και δικαιολογητικών.
6. Με την πληρωμή του 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου μπορεί να εκδοθεί βεβαίωση νομιμοποίησης - τακτοποίησης (απαραίτητη για μεταβιβάσεις - δικαιοπραξίες - μισθώσεις)

ΜΕΤΑ ΤΗΝ 30/06/2020 για την ολοκλήρωση της τακτοποίησης ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ πρόσθετα και η συμπλήρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου / Ιδιοκτησίας.

ΑΚΙΝΗΤΑ ΠΟΥ ΕΞΑΙΡΟΥΝΤΑΙ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ ΚΑΙ ΔΕΝ ΤΑΚΤΟΠΟΙΟΥΝΤΑΙ - ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΟΥΝΤΑΙ

Στον νόμο 4495/17 δεν είναι δυνατό να υπαχθούν όλα τα αυθαίρετα ακινήτα ή χρήσεις και ειδικότερα εξαιρούνται

ΟΛΑ ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΤΑ ΟΠΟΙΑ ΑΝΕΓΕΡΘΗΚΑΝ ΜΕΤΑ ΤΗΝ 28 ΙΟΥΛΙΟΥ 2011 και γενικά ακίνητα σε:

• Σε κοινόχρηστό χώρο.
• Στη ζώνη ασφαλείας εθνικών, επαρχιακών, δημοτικών, κοινοτικών οδών.
• Σε δημόσιο κτίσμα.
• Σε δασική ή αναδασωτέα έκταση.
• Στον αιγιαλό ή τη ζώνη παραλίας.
• Σε αρχαιολογικό, ιστορικό, παραδοσιακό, διατηρητέο χώρο-περιοχή-κτίριο.
• Σε ρέμα ή κρίσημη παράκτια ζώνη.
• Σε επικινδύνως ετοιμόρροπα κτίρια
• Εντός ζώνης 20-25μ. από γραμμές μεταφοράς υψηλής τάσης της ΔΕΗ.
• Εξ' ολοκλήρου αυθαίρετα ή με μεγάλες παραβιάσεις πολεοδομικών μεγεθών (για υπαγωγές μετά την 30/06/2020)

ΕΙΔΙΚΕΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ -  ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΠΟΥ ΥΠΑΓΟΝΤΑΙ ΣΤΟ ΝΟΜΟ 

• Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια κατοικίας που βρίσκονται εντός στάσιμων οικισμών του Ν.1337/1983.
• Αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεως σε Δημόσια κτίρια ή κτίρια που ανήκουν άνω του 51% στο Δημόσιο, σε κτίρια που ανήκουν σε Ν.Π.Δ.Δ.,κτίρια Ο.Τ.Α. κτίρια Ν.Π.Ι.Δ., αθλητικές εγκαταστάσεις της Γ.Γ. Αθλητισμού, ευαγή ιδρύματα, πολιτιστικούς συλλόγους, χιονοδρομικά κέντρα.
• Αυθαίρετες  κατασκευές ή αλλαγές χρήσεως σε οικισμούς του πρώην Ο.Ε.Κ. (εργατικές κατοικίες).
• Κατά περίπτωση υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές σε παραδοσιακό οικισμό ή τμήμα πόλης και διατηρητέα κτίρια.
• Επιτρέπεται η διατήρηση αυθαίρετων κατασκευών με εντολή υπουργού πέραν του χρόνου που ορίζει ο νόμος, ενώ δίνεται η δυνατότητα να εκτελεστούν σε αυτά οικοδομικές εργασίες..
• Ισχύουν ευνοϊκές ρυθμίσεις για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων, που ξεπερνούν καθ' ύψος την κορυφογραμμή εφόσον έχουν χτιστεί ώς τα τέλη του 2003.
• Τακτοποιούνται για μια διετία παράνομες προσωρινές κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους και στον αιγιαλό, όπως επίσης αυθαίρετες εγκαταστάσεις που είναι απαραίτητες σε μονάδες ιχθυοκαλλιεργειών.
• Τακτοποιούνται για μια διετία αυθαίρετες κατασκευές σε ρέματα και παρόχθιες ζώνες στις παραμεθόριες περιοχές των περιφερειακών ενοτήτων Ξάνθης, Ροδόπης και Εβρου.
• Στις ειδικές ρυθμίσεις για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων περιλαμβάνονται, ακόμη, αυθαίρετα στον αιγιαλό όταν προϋφίστανται της οριοθέτησης του παλαιού αιγιαλού και εκκρεμεί δικαστική απόφαση για την εξαίρεσή τους. Επίσης αυθαίρετες κατασκευές εντός αρχαιολογικών χώρων, αν κατασκευάστηκαν πριν από την ανακήρυξη της αρχαιολογικής ζώνης. Τέλος, σε ιστορικούς τόπους ή τοπία ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, αν το αυθαίρετο κατασκευάστηκε σε εποχή που δεν απαγορεύονταν οι οικοδομικές εργασίες.
  

Ο νέος νόμος, έναντι της αναστολής για 30 χρόνια, που ισχύει μέχρι τώρα με το νόμο για τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, προβλέπει οριστική εξαίρεση από την καταδάφιση και δυνατότητα δικαιοπραξιών επί του ακινήτου (μεταβίβαση, ενοικίαση κ.λπ.) χωρίζοντας τα αυθαίρετα ανάλογα με το χρόνο ανέγερσής τους και τη βαρύτητα της αυθαιρεσίας. Ανάλογα της κατηγοριοποίησης αυτής είναι και τα πρόστιμα που επιβάλλονται σε κάθε περίπτωση.

Ειδικές εκπτώσεις και πλήθος δόσεων επίσης προβλέπονται κατά περίπτωση και ανάλογα με το χρόνο υποβολής στον νόμο.

ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΑΥΘΑΙΡΕΣΙΩΝ Ν.4495/17

Σε σχέση με τον προηγούμενο νόμο έχει θεσπιστεί νέα κατηγοριοποίηση και έχει μειωθεί το απαιτούμενο παράβολο και το ενιαίο ειδικό πρόστιμο. 

• ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 1: Όλες οι αυθαίρετες κατασκευές επικρατούσας χρήσης κατοικίας προ του 1975.
• ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 2: Αυθαίρετα προ της 01/01/1983.
• ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 3: Όλες οι μικροπαραβάσεις σε ακίνητα που έχουν ανεγερθεί με οικοδομική άδεια, όπως μείωση υποχρεωτικής φύτευσης, προσθήκη μονώσεων, πέργκολες, μικρές αλλαγές εξωτερικών διαστάσεων, θέσεις και διαστάσεις κουφωμάτων, μικρές διαμορφώσεις εδάφους, κτιριοδομικές παραβάσεις, πρόχειρες ξύλινες κατασκευές κ.λπ. για όλες τις υπερβάσεις.
• ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4: Για αυθαίρετες κατασκευές μετά το 1983 με παραβίαση α) μέχρι 20% κάλυψης και δόμησης και ύψους β) μέχρι 40% κάλυψης και δόμησης και 20% του ύψους ΚΑΙ δεν υπερβαίνουν τα 250τμ για κατοικία και 1000τμ για λοιπές χρήσεις γ) ημιυπαιθρίων χώρων εκτός σχεδίου μέχρι 60% κάλυψης και δόμησης ύψους σε σύγκριση με την οικοδομική άδεια και δ) αυθαίρετη αλλαγή χρήσεως εντός σχεδίου.
• ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 5: Αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσεως που δεν περιλαμβάνονται στις ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ 1 έως 4.

ΑΥΘΑΙΡΕΣΙΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ 5 ΜΕΤΑ ΤΗΝ 30 ΙΟΥΝΙΟΥ 2020 ΧΑΝΟΥΝ ΤΗΝ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΑ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗΣ

Οι παραπάνω κατηγορίες μπορούν να συνυπάρχουν σε ένα ακίνητο - αυτοτελή ιδιοκτησία

ΒΑΡΥΤΗΤΑ ΑΥΘΑΙΡΕΣΙΩΝ & ΠΑΡΑΒΑΣΕΩΝ

Ουσιαστικά οι πολεοδομικές παραβάσεις βάσει του Ν.4178/2013 χωρίζονται σε τρεις μεγάλες κατηγορίες βάσει της βαρύτητας τους. Η βαρύτητα των αυθαιρεσιών εξαρτάται από :

• Τον χρόνο δημιουργίας τους.
• Τη χρήση του χώρου στον οποίο εμφανίζεται η αυθαιρεσία.
• Το μέγεθος (σε όρους δόμησης, κάλυψης και ύψους) της αυθαιρεσίας ως προς την επιτρεπόμενα στην περιοχή.

ΜΙΚΡΕΣ ΠΑΡΑΒΑΣΕΙΣ

Πρόκειται για παραβάσεις που υπάγονται στις ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ 1 και 3 όπου είτε οι αυθαιρεσίες είναι πρό του 1975 και αφορούν κατοικίες είτε οι όποιες αυθαιρεσίες δεν μεταβάλλουν ουσιαστικά τον όγκο του κτίσματος και τη δομημένη επιφάνεια. 

Η διαφορετική διαμερισμάτωση του ορόφου μπορεί να υπαχθεί στην περίπτωση μικρής παράβασης.

Για τις πολεοδομικές παραβάσεις ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ 1 ή 3 η εξαίρεση από την κατεδάφιση είναι μόνιμη και οριστική μετά την καταβολή του αντίστοιχου παραβόλου.

ΜΕΣΑΙΕΣ ΠΑΡΑΒΑΣΕΙΣ

Πρόκειται για παραβάσεις που υπάγονται στη ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 2 όπου οι αυθαιρεσίες που διαπιστώνονται είναι πρό του 1983 ανεξαρτήτως χρήσεως του κτιρίου. 

Σε αυτή την κατηγορία υπάρχει ενιαίο ειδικό πρόστιμο το οποίο υπολογίζεται με βάση το μέγεθος της αυθαιρεσίας.

Για τις πολεοδομικές παραβάσεις ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ 2 η εξαίρεση από την κατεδάφιση είναι μόνιμη και οριστική μετά την καταβολή του αντίστοιχου παραβόλου ΚΑΙ του ενιαίου ειδικού προστίμου.

ΜΕΓΑΛΕΣ ΠΑΡΑΒΑΣΕΙΣ

Στην κατηγορία αυτή περιλαμβάνονται παραβάσεις της ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ 4 όπου οι αυθαιρεσίες πραγματοποιήθηκαν μετά το 1983 και μεταβάλλουν σε μικρό ποσοστό τον όγκο του κτίσματος και τη δομημένη επιφάνεια ανεξαρτήτως κύριας χρήσεως.

Σε αυτή την κατηγορία υπάρχει ενιαίο ειδικό πρόστιμο το οποίο υπολογίζεται με βάση το μέγεθος της αυθαιρεσίας.

Για τις πολεοδομικές παραβάσεις ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ 4 η εξαίρεση από την κατεδάφιση και η αναστολλή κυρώσεων ισχύει για 30 χρόνια μετά την καταβολή του αντίστοιχου παραβόλου ΚΑΙ του ενιαίου ειδικού προστίμου. Η οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση προβλέπεται μετά την συμπλήρωση της ταυτότητας του ακινήτου. 

ΠΟΛΥ ΜΕΓΑΛΕΣ ΠΑΡΑΒΑΣΕΙΣ

ΜΕΤΑ ΤΗΝ 30 ΙΟΥΝΙΟΥ 2020 ΑΚΙΝΗΤΑ ΤΗΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ ΑΥΤΗΣ ΔΕΝ ΤΑΚΤΟΠΟΙΟΥΝΤΑΙ

Στην κατηγορία αυτή περιλαμβάνονται παραβάσεις της ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ 5 όπου οι αυθαιρεσίες πραγματοποιήθηκαν μετά το 1983 και μεταβάλλουν σε μεγάλο ποσοστό τον όγκο του κτίσματος και τη δομημένη επιφάνεια ανεξαρτήτως κύριας χρήσεως.

Σε αυτή την κατηγορία υπάρχει ενιαίο ειδικό πρόστιμο το οποίο υπολογίζεται με βάση το μέγεθος της αυθαιρεσίας.

Για τις πολεοδομικές παραβάσεις ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ 5 η εξαίρεση από την κατεδάφιση και η αναστολλή κυρώσεων ισχύει για 30 χρόνια μετά την καταβολή του αντίστοιχου παραβόλου ΚΑΙ του ενιαίου ειδικού προστίμου. Η οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση προβλέπεται υπό προυποθέσεις μετά την εξαγορά τίτλου Συντελεστή Δόμησης . 

Τα κτήρια που υπάγονται στη συγκεκριμένη κατηγορία θα ελεγχθούν υποχρεωτικά από τους αρμόδιος ελεγκτές δόμησης πριν από την έκδοση του τίτλου Συντελεστή Δόμησης για την ορθότητα των όσων δηλώθηκαν στην αίτηση υπαγωγής.

Το συνολικό ποσό που θα πρέπει να εξοφλήσει ο ιδιοκτήτης για την περαιωμένη υπαγωγή του αυθαιρέτου είναι το άθροισμα του ΠΑΡΑΒΟΛΟΥ, ΕΝΙΑΙΟΥ ΕΙΔΙΚΟΥ ΠΡΟΣΤΙΜΟΥ και ΑΜΟΙΒΗΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ που θα διεκπεραιώσει την όλη διαδικασία.

Με την υπάγωγή στο νόμο και ανάλογα με το εμβαδό του ακινήτου προκύπτει ένα παράβολο το οποίο καταβάλεται εφάπαξ και μετά την πληρωμή του οποίου το αυθαίρετο ακίνητο ή χρήση θεωρούνται οτι έχουν υπαχθεί στην ρύθμιση.Το παράβολο υπέρ του ελληνικού Δημοσίου, το οποίο αποτελεί έσοδο του κρατικού προϋπολογισμού και δεν επιστρέφεται σε καμία περίπτωση, διαμορφώνεται ανάλογα με την επιφάνεια του αυθαιρέτου σε 

• 250 ευρώ για αυθαιρεσίες έως 100τ.μ.
• 500 ευρώ για αυθαιρεσίες από 100 έως 500τ.μ.
• 1000 ευρώ για αυθαιρεσίες από 500 έως 2.000τ.μ.
• 4000 ευρώ για αυθαιρεσίες από 2.000 έως 5.000τ.μ.
• 10.000 ευρώ για αυθαιρεσίες μεγαλύτερες των 5.000 τ.μ.

Μετα την υπαγωγή του ακινήτου στον νόμο και την εξόφληση του 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου είναι δυνατή η έκδοση βεβαίωσης μηχανικού για οποιαδήποτε δικαιοπραξία (πώληση, μεταβίβαση κ.λπ.), ενοικίαση - μίσθωση αλλά και εργασίες συντήρησης ή επισκευής του ακινήτου με έκδοση της αντίστοιχης άδειας αν απαιτείται.

Η οριστική αναστολή επιβολής οποιασδήποτε κύρωσης (συμπεριλαμβανομένου κατεδάφισης), για τον προβλεπόμενο από το νόμο κατά περίπτωση χρόνο, προυποθέτει την ΠΛΗΡΗ ΕΞΟΦΛΗΣΗ του ενιαίου ειδικού προστίμου.

Περα από το παράβολο ανάλογα με το είδος - βαρύτητα, τη χρήση και την κατηγορία που υπάγεται κάθε παράβαση επί του ακινήτου προκύπτει το ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Αυτό υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν της παράβασης, επί την τιμή ζώνης που ίσχυε στην περιοχή του ακινήτου την 28/07/2011, ανεξαρτήτως της χρήσης αυτού, επί το συντελεστή 15% και επί τους συντελεστές τετραγωνιδίων (είδος παράβασης - υπέρβαση επιτρεπόμενης κάλυψης, δόμησης, ύψους κ.λ.π. όπως ορίζονται στο νόμο). 

Για την εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου αναλυτικά προβλέπονται: 

• 100 δόσεις.
• ανεξόφλητο ποσό δόσης προσαυξάνεται 1% για κάθε μήνα καθυστέρισης.
• αύξηση του ποσού του προστίμου για υπαγωγές μετά τις 30/06/2020.
• Ειδικές εκπτώσεις και κίνητρα υπαγωγής κατά περίπτωση (βλ. παρακάτω).

ΕΚΠΤΩΣΕΙΣ - ΚΙΝΗΤΡΑ ΥΠΑΓΩΓΗΣ ΣΤΟ ΝΟΜΟ 

Ο νέος νόμος 4495/17 προβλέπει σημαντικά κίνητρα δίνοντας σημαντικές εκπτώσεις στα πρόστιμα σε όσους υπαχθούν στις νέες ρυθμίσεις νομιμοποίησης άμεσα. Επίσης επιδοτείται το κόστος για ενδεχόμενη στατική μελέτη και ενίσχυση αλλά και για την ενεργειακή αναβάθμιση του αυθαιρέτου.

Συνεχίζει να ισχύει :

1. η γενική έκπτωση 10% επί του συνολικού προστίμου στην περίπτωση εξόφλησης του 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου στην πρώτη δόση.
2. η γενική έκπτωση 20% επί του συνολικού προστίμου στην περίπτωση εφάπαξ καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου.

Βάσει Ν.4495/2017 το ΕΝΙΑΙΟ ΕΙΔΙΚΟ ΠΡΟΣΤΙΜΟ μειώνεται κατά α) 20% για υπαγωγές έως 08/04/2018  β)10% για υπαγωγές από 09/04/2018 έως 08/10/2018

Βάσει Ν.4495/2017 στο ΕΝΙΑΙΟ ΕΙΔΙΚΟ ΠΡΟΣΤΙΜΟ προβλέπεται έκπτωση 10% στην περίπτωση υποβολής ΜΕΛΕΤΗΣ ΣΤΑΤΙΚΗΣ ΕΠΑΡΚΕΙΑΣ με την υπαγωγή.

Βάσει Ν.4495/2017 αν ολοκληρωθούν οι εργασίες στατικής ενίσχυσης στο αυθαίρετο το ΕΝΙΑΙΟ ΕΙΔΙΚΟ ΠΡΟΣΤΙΜΟ μειώνεται έως και 60%.

Βάσει Ν.4495/2017 αν ολοκληρωθούν οι εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης στο αυθαίρετο το ΕΝΙΑΙΟ ΕΙΔΙΚΟ ΠΡΟΣΤΙΜΟ μειώνεται έως και 50%.

 Ακόμη συνεχίζουν να ισχύουν εκπτώσεις σε ειδικές ομάδες πληθησμού βάσει κριτιρίων και ειδικότερα για ΑμεΑ, πολύτεκνους ΚΑΙ έχουν προστεθεί στον Ν.4495 και οι μάκροχρόνια άνεργοι και οι δικαιούχοι του Κοινωνικού Εισοδήματος Αλληλεγγύης.

ΠΟΙΝΕΣ ΚΑΙ ΠΡΟΣΤΙΜΑ 

Με την τροποποίηση του Ν.4495/2017 θεσπίζονται αυτηρότερες ποινές και ακόμα υψηλότερα πρόστιμα για όσους έχουν αυθαίρετα και δεν ενταχθούν στις ρυθμίσεις του νόμου έγκαιρα. Επίσης προβλέπεται κλιμακωτά αύξημένο ενιαίο ειδικό πρόστιμο σε περίπτωση καθυστεριμένης υπαγωγής.

Βάσει της τροποποίησης του Ν.4495/2017 προβλέπεται αύξημένο ΕΝΙΑΙΟ ΕΙΔΙΚΟ ΠΡΟΣΤΙΜΟ κατά α) 20% για υπαγωγές από 01/07/2020 έως 30/06/2021, β) 25% για υπαγωγές από 01/07/2021 έως 30/06/2022, γ) 30% για υπαγωγές από 01/07/2022 έως 30/06/2023, δ) 35% για υπαγωγές από 01/07/2023 έως 30/06/2024, ε) 40% για υπαγωγές από 01/07/2024 έως τη λήξη της παράτασης του νόμου.

Βάσει Ν.4495/2017 προβλέπεται πρόστιμο ανέγερσης ίσο με το 100% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και ετήσια πρόστιμα διατήρησης σε ποσοστό 50% του προστίμου ανέγερσης.

Βάσει Ν.4495/2017 σε περίπτωση που μετά από έλεγχο διαπιστωθούν αυθαιρεσίες οι οποίες δεν έχουν υπαχθεί στο νόμο, ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης προβεί σε ενέργειες κατεδάφισης ή νομιμοποίησης, θα επιβληθεί πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης!

Ο εντοπισμός των αυθαιρέτων θα γίνεται από τους τακτικούς ελέγχους των ελεγκτών δόμησης. Επίσης από την υπηρεσία ελέγχου και κατεδαφίσεων αυθαιρέτων, που θα χρησιμοποιεί πλέον και δορυφορικές αποτυπώσεις του δομημένου περιβάλλοντος.

Ο εντοπισμός του αυθαιρέτου θα είναι αναπόφευκτος με την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτηρίου, που από 30/06/2020 καθίσταται υποχρεωτική για όλες τις δικαιοπραξίες επί του ακινήτου και θα εκδίδεται από μηχανικό.