Τα βήματα τα οποία πρέπει ο ιδιοκτήτης ενός αυθαιρέτου να κάνει προκειμένου να νομιμοποιήσει - τακτοποίησει την ιδιοκτησία του είναι:

1. Υπόβολή δήλωσης από μηχανικό, μετά από εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη, στο ηλεκτρονικό σύστημα αυθαιρέτων του ΤΕΕ
2.  Καταγραφή παραβάσεων και εισαγωγή στοιχείων ιδιοκτησίας και ιδιοκτητών στην ηλεκτρ. πλατφόρμα.
3. Δήλωση τρόπου πληρωμής του προκύπτοντος προστίμου και έκδοση κωδικων πληρωμής παραβόλου από το σύστημα.
4. Πληρωμή παραβόλου που ισοδυναμεί με υπαγωγή στο νόμο και έκδοση κωδικών πληρωμής για τις επόμενες δόσεις.
5. Υποβολή από τον μηχανικό (εντός 6 μήνων από την ημ/νια υπαγωγής) όλων των απαραίτητων σχεδίων και δικαιολογητικών.
6. Εκδίδεται κατόπιν αιτήσεως βεβαίωση υπαγωγής στο νόμο (απαραίτητη για μεταβιβάσεις - δικαιοπραξίες)
7. Με την πληρωμή του 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου μπορεί να εκδοθεί βεβαίωση νομιμοποίησης.

ΑΚΙΝΗΤΑ ΠΟΥ ΕΞΑΙΡΟΥΝΤΑΙ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ ΚΑΙ ΔΕΝ ΤΑΚΤΟΠΟΙΟΥΝΤΑΙ - ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΟΥΝΤΑΙ

ΟΛΑ ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΤΑ ΟΠΟΙΑ ΑΝΕΓΕΡΘΗΚΑΝ ΜΕΤΑ ΤΗΝ 28 ΙΟΥΛΙΟΥ 2011 και γενικά ακίνητα σε:

• Σε κοινόχρηστό χώρο.
• Στη ζώνη ασφαλείας εθνικών, επαρχιακών, δημοτικών, κοινοτικών οδών.
• Σε δημόσιο κτίσμα.
• Σε δασική ή αναδασωτέα έκταση.
• Στον αιγιαλό ή τη ζώνη παραλίας.
• Σε αρχαιολογικό, ιστορικό, παραδοσιακό, διατηρητέο χώρο-περιοχή-κτίριο.
• Σε ρέμα ή κρίσημη παράκτια ζώνη.

ΕΙΔΙΚΕΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ - ΕΞΑΙΡΕΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΙΣ ΠΑΡΑΚΑΤΩ ΠΑΡΙΠΤΩΣΕΙΣ : 

• Νομιμοποιούνται αυθαίρετα, τα οποία βρίσκονται σε χώρους αρμοδιότητας της Κτηματικής Υπηρεσίας έπειτα από έγκριση της Γενικής Διεύθυνσης Δασών και Αγροτικών Υποθέσεων των Αποκεντρωμένων Διοικήσεων. Η γενική κατεύθυνση του νόμου είναι πάντως ότι εξαιρούνται της νομιμοποίησης αυθαίρετα τα οποία βρίσκονται σε προστατευόμενες περιοχές (δάση, αιγιαλούς κ.α.).
• Τακτοποιούνται αυθαίρετα σε δημόσιες εκτάσεις, εφόσον πρόκειται για πρώτη κατοικία και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει υποβάλει αίτηση εξαγοράς.
• Επιτρέπεται η διατήρηση αυθαίρετων κατασκευών με εντολή υπουργού πέραν του χρόνου που ορίζει ο νόμος, ενώ δίνεται η δυνατότητα να εκτελεστούν σε αυτά οικοδομικές εργασίες.
• Υπάγονται στο νόμο και αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις «που πραγματοποιήθηκαν σε εκτάσεις για τις οποίες δεν έχουν καθοριστεί ή αναθεωρηθεί καθ' οποιονδήποτε τρόπο οι χρήσεις γης τα τελευταία 25 έτη», κατά παρέκκλιση των λοιπών διατάξεων.
• Ισχύουν ευνοϊκές ρυθμίσεις για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων, που ξεπερνούν καθ' ύψος την κορυφογραμμή εφόσον έχουν χτιστεί ώς τα τέλη του 2003.
• Τακτοποιούνται για μια διετία παράνομες προσωρινές κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους και στον αιγιαλό, όπως επίσης αυθαίρετες εγκαταστάσεις που είναι απαραίτητες σε μονάδες ιχθυοκαλλιεργειών.
• Τακτοποιούνται για μια διετία αυθαίρετες κατασκευές σε ρέματα και παρόχθιες ζώνες στις παραμεθόριες περιοχές των περιφερειακών ενοτήτων Ξάνθης, Ροδόπης και Εβρου.
• Στις ειδικές ρυθμίσεις για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων περιλαμβάνονται, ακόμη, αυθαίρετα στον αιγιαλό όταν προϋφίστανται της οριοθέτησης του παλαιού αιγιαλού και εκκρεμεί δικαστική απόφαση για την εξαίρεσή τους. Επίσης αυθαίρετες κατασκευές εντός αρχαιολογικών χώρων, αν κατασκευάστηκαν πριν από την ανακήρυξη της αρχαιολογικής ζώνης. Τέλος, σε ιστορικούς τόπους ή τοπία ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, αν το αυθαίρετο κατασκευάστηκε σε εποχή που δεν απαγορεύονταν οι οικοδομικές εργασίες.{/showhide}

Ο νέος νόμος, έναντι της αναστολής για 30 χρόνια, που ισχύει μέχρι τώρα με το νόμο για τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, προβλέπει οριστική εξαίρεση από την καταδάφιση και δυνατότητα δικαιοπραξιών επί του ακινήτου (μεταβίβαση, ενοικίαση κ.λπ.) χωρίζοντας τα αυθαίρετα ανάλογα με το χρόνο ανέγερσής τους και τη βαρύτητα της αυθαιρεσίας. Ανάλογα της κατηγοριοποίησης αυτής είναι και τα πρόστιμα που επιβάλλονται σε κάθε περίπτωση.

Ειδικές εκπτώσεις και πλήθος δόσεων επίσης προβλέπονται κατά περίπτωση και ανάλογα με το χρόνο υποβολής στον νόμο.

ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΑΥΘΑΙΡΕΣΙΩΝ Ν.4178/13

• Για όλες τις αυθαίρετες κατασκευές προ του 1975 με πρόστιμο 500 ευρώ.
• Για τα αυθαίρετα προ του 1983 με μεγάλη έκπτωση της τάξης του 85% επί του κανονικού προστίμου, δηλαδή για τυπικά αυθαίρετα 100 έως 120 τετραγωνικών μέτρων, με πρόστιμο από 1.000 έως 5.000 ευρώ, ανάλογα με την τιμή ζώνης του ακινήτου.
• Για όλες τις μικροπαραβάσεις σε ακίνητα που έχουν ανεγερθεί με οικοδομική άδεια, όπως πέργκολες, μπάρμπεκιου, διαφορετική διαμερισματοποίηση ορόφου κ.λπ., με εφάπαξ πρόστιμο 500 ευρώ για όλες τις υπερβάσεις, ενώ μέχρι τώρα ίσχυε ξεχωριστό πρόστιμο, για κάθε μία από αυτές.
• Για αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης με παραβίαση μέχρι 40% κάλυψης και δόμησης και μέχρι 20% ύψους σε σύγκριση με την οικοδομική άδεια, με κανονικό πρόστιμο για τα ακίνητα μετά το 2003, ενώ το πρόστιμο μειώνεται κατά 20% όταν πρόκειται για ακίνητα που ανεγέρθηκαν το διάστημα 1983 έως 2003.
• Εξαίρεση από την κατεδάφιση για 30 χρόνια για αυθαίρετα που έχουν ανεγερθεί χωρίς οικοδομική άδεια, ή καθ' υπέρβασιν της οικοδομικής τους άδειας με παραβίαση άνω του 40% της κάλυψης και μέχρι 20% του ύψους σε σύγκριση με την οικοδομική άδεια, όπως επίσης για πρόχειρες κατασκευές και αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις σε παραδοσιακούς οικισμούς.

Με την ένταξη του ακινήτου σε μία από τις κατηγορίες νομιμοποίησης ή τακτοποίησης εκτός από την εξαίρεση από την κατεδάφιση ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να κάνει και οποιαδήποτε δικαιοπραξία όπως πώληση, μεταβίβαση κ.λπ. αλλά και εργασίες συντήρησης ή επισκευής του ακινήτου με έκδοση της αντίστοιχης άδειας αν απαιτείται.

Περα από το παράβολο ανάλογα με το είδος - βαρύτητα, τη χρήση και την κατηγορία που υπάγεται κάθε παράβαση επί του ακινήτου προκύπτει το ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Αυτό υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν της παράβασης, επί την τιμή ζώνης που ίσχυε στην περιοχή του ακινήτου την 28/07/2011, ανεξαρτήτως της χρήσης αυτού, επί το συντελεστή 15% και επί τους συντελεστές τετραγωνιδίων (είδος παράβασης - υπέρβαση επιτρεπόμενης κάλυψης, δόμησης, ύψους κ.λ.π. όπως ορίζονται στο νόμο). 

Η συνολική πληρωμή για τον ιδιοκτήτη του αυθαιρέτου είναι το άθροισμα των πληρωμών ΠΑΡΑΒΟΛΟΥ, ΕΙΔΙΚΟΥ ΠΡΟΣΤΙΜΟΥ και ΑΜΟΙΒΗΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ που θα διεκπεραιώσει την διαδικασία.

Για την εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου αναλυτικά προβλέπονται: 

• 102 δόσεις αν δηλωθεί το αυθαίρετο μέσα στο πρώτο εξάμηνο από τη δημοσίευση του νόμου.
• 84 δόσεις αν δηλωθεί το αυθαίρετο στο δεύτερο εξάμηνο από τη δημοσίευση του νόμου
• 60 δόσεις αν δηλωθεί το αυθαίρετο στο τρίτο εξάμηνο από τη δημοσίευση του νόμου. 
• Δυνατότητα προσαρμογής δόσεων μέσα σε κάθε εξάμηνο, με ελάχιστο όριο δόσης 50 ευρώ ανά μήνα ή 300 ευρώ ανά εξάμηνο. 
• Οι ιδιοκτήτες που θα καταβάλουν εφάπαξ το πρόστιμο θα έχουν έκπτωση 20%.
• Οι ιδιοκτήτες που θα καταβάλουν το 30% του συνολικού προστίμου μέσα σε ένα εξάμηνο από την ημερομηνία υπαγωγής θα επωφελούνται έκπτωσης 10%. 
• Για τους μακροχρόνια ανέργους θα υπάρχει έκπτωση 30% επί του συνολικού προστίμου. 
• Προβλέπονται επίσης διευκολύνσεις με μείωση του προστίμου από 2% έως 85% για ευπαθείς κοινωνικές ομάδες όπως οι πολύτεκνοι, οι τρίτεκνοι, τα ΑΜΕΑ, οι ομογενείς κ.ά. 

Ουσιαστικά οι πολεοδομικές παραβάσεις βάσει του Ν.4178/2013 χωρίζονται σε τρεις μεγάλες κατηγορίες βάσει της βαρύτητας τους.

ΜΙΚΡΕΣ ΠΑΡΑΒΑΣΕΙΣ

Πρόκειται για παραβάσεις σε νομίμως υφιστάμενα κτήρια με οικοδομική άδεια όπως, για παράδειγμα, πέργκολες, μπάρμπεκιου, χωρίσματα δωματίων με γυψοσανίδες κ.ά., δηλαδή παραβάσεις οι οποίες δεν μεταβάλλουν τον όγκο του κτίσματος και τη δομημένη επιφάνεια. 

Επισημαίνεται ότι με το νέο νόμο η αλλαγή διαμερισμάτωσης δεν θεωρείται πλέον αυθαιρεσία.

Για τις πολεοδομικές παραβάσεις αυτής της κατηγορίας η εξαίρεση από την κατεδάφιση είναι μόνιμη και οριστική.

Δεν υπάρχει υπάρχει καταληκτική ημερομηνία υπαγωγής για τις μικρές αυθαιρεσίες, οι οποίες εξαιρούνται των κυρώσεων του νόμου με την πληρωμή 500 ευρώ συνολικά για κάθε οίκημα, και όχι ανά παράβαση

ΜΕΣΑΙΕΣ ΠΑΡΑΒΑΣΕΙΣ

Πρόκειται για παραβάσεις οι οποίες έχουν γίνει καθ' υπέρβαση της οικοδομικής άδειας όπως, για παράδειγμα, πέργκολες, μπάρμπεκιου, χωρίσματα δωματίων με γυψοσανίδες κ.ά., και στις οποίες η υπέρβαση δεν ξεπερνά το 40% της δόμησης και το 20% του ύψους που προέβλεπε η οικοδομική άδεια. 

Σε αυτή την κατηγορία υπάρχει πρόστιμο το οποίο υπολογίζεται με βάση το μέγεθος της αυθαιρεσίας. Για να ολοκληρώσει ο ιδιοκτήτης τη διαδικασία, θα πρέπει να εντάξει την ιδιοκτησία του στο σύστημα της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίου.

Για τις πολεοδομικές παραβάσεις αυτής της κατηγορίας η εξαίρεση από την κατεδάφιση είναι μόνιμη και οριστική.

Υπάρχει καταληκτική ημερομηνία για την υπαγωγή παραβάσεων της κατηγορίας αυτης η οποία έχει οριστεί στο 18μηνο από τη δημοσίευση του νόμου.

ΜΕΓΑΛΕΣ ΠΑΡΑΒΑΣΕΙΣ

Στην κατηγορία αυτή περιλαμβάνονται :

1. Εξ ολοκλήρου αυθαίρετα κτίσματα
2. Κατασκευές που δεν διαθέτουν οικοδομική άδεια 
3. Όσες κατασκευές έχουν νόμιμη οικοδομική άδεια αλλά η υπέρβαση δόμησης είναι πάνω από 40% από όσο προβλέπει η άδεια αυτή.

Σε αυτή την κατηγορία υπάρχει πρόστιμο το οποίο υπολογίζεται με βάση το μέγεθος της αυθαιρεσίας. Για να ολοκληρώσει ο ιδιοκτήτης τη διαδικασία, θα πρέπει να εντάξει την ιδιοκτησία του στο σύστημα της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίου.

Για τις πολεοδομικές παραβάσεις της κατηγορίας αυτής η εξαίρεση από την κατεδάφιση είναι για 30 χρόνια. Το καθεστώς αυτό θα μπορεί να αλλάξει αν η περιοχή όπου είναι δομημένο το αυθαίρετο κτίσμα μπει στο σχέδιο και αν ο ιδιοκτήτης αγοράσει το απαραίτητο ποσό συντελεστή κάνοντας χρήση της τράπεζας γης. Σε αυτή την περίπτωση και μετά την αποπληρωμή του προστίμου θα μπορεί να εξαιρεθεί μόνιμα της κατεδάφισης.

Υπάρχει καταληκτική ημερομηνία για την υπαγωγή παραβάσεων της κατηγορίας αυτης η οποία έχει οριστεί στο 18μηνο από τη δημοσίευση του νόμου.

Τα κτήρια που υπάγονται στη συγκεκριμένη κατηγορία θα ελεγχθούν εντός επταετίας υποχρεωτικά από τους αρμόδιος ελεγκτές δόμησης για την ορθότητα των όσων δηλώθηκαν στην αίτηση υπαγωγής.

Ως μια ηλεκτρονική διαδικασία καταγραφής και διαχείρισης άυλων δικαιωμάτων εισάγεται στον Ν.4178/2013 η Τράπεζα Γης, η οποία αναμένεται να λύσει τον γόρδιο δεσμό των οικοδομικών συνεταιρισμών, να αξιοποιήσει τίτλους μεταφοράς συντελεστή δόμησης και να προχωρήσει σε αγορά και ανταλλαγή εκτάσεων με σκοπό τη δημιουργία ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων.Ειδικότερα μέσω της Τράπεζας Γης ο αρμόδιος φορέας, μεταξύ άλλων, θα μπορεί:

• Να προβαίνει σε αγορά τίτλων δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης (υπολογίζονται σε περισσότερους από 400.000), ιδίως από περιοχές όπου υφίσταται πολεοδομική επιβάρυνση.
• Να μεταβιβάζει αποκτηθέντες τίτλους δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης σε ακίνητα όπου υφίστανται πολεοδομικές παραβάσεις ή σε ωφελούμενα ακίνητα, εντός ζωνών συγκέντρωσης δικαιώματος δόμησης.
• Να προχωρεί ταυτόχρονα σε αγορά και πώληση του δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης ακινήτων τα οποία δεν ανήκουν στο Δημόσιο ή στον ευρύτερο δημόσιο τομέα, με σκοπό τη δημιουργία ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων καθώς και υπόγειων και υπέργειων χώρων στάθμευσης, σε περιοχές όπου υπάρχει υπέρμετρη πολεοδομική επιβάρυνση.
• Να προβαίνει σε αγορά ακινήτων ή τμημάτων αυτών, ιδιοκτησίας οικοδομικών συνεταιρισμών ή ενώσεων οικοδομικών συνεταιρισμών που βρίσκονται (ολόκληρη η έκτασή τους ή μέρος της) εντός ιδιωτικών δασικών εκτάσεων, με σκοπό τη δημιουργία τίτλων δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Αυτούς τους τίτλους θα παραχωρεί έναντι ανταλλάγματος στον συνεταιρισμό ή στην ένωση, εντός ακινήτων που χαρακτηρίζονται ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης οικοδομικών συνεταιρισμών.

Οι κατηγορίες ακινήτων για τα οποία μπορούν να εκδοθούν τίτλοι δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης, είναι:

1. Θεσμοθετημένοι ή χαρακτηρισμένοι κοινόχρηστοι χώροι σε περιοχές εγκεκριμένων σχεδίων πόλης, οι οποίοι δεν είναι δυνατόν να αποζημιωθούν από τους δήμους ώστε να αποδοθούν στην κοινή χρήση.
2. Υπολειπόμενοι συντελεστές δόμησης διατηρητέων κτηρίων, οικοπέδων αρχαιολογικού και πολιτιστικού ενδιαφέροντος και λοιπών κτιρίων.
3. Πρώην στρατόπεδα τα οποία αποδίδονται σε κοινή χρήση.
4. Κτίρια ιδιοκτησίας του Δημοσίου που πρόκειται να αποσυρθούν.
5. Δημόσιες εκτάσεις ή παλιές υποδομές που συνορεύουν με εγκεκριμένα σχέδια πόλης και παραμένουν εκτός σχεδίου προκειμένου να περιοριστεί η δόμηση.
6. Παλαιές ή εγκαταλειμμένες τουριστικές και βιομηχανικές μονάδες σε εκτός σχεδίου περιοχές.
7. Περιοχές υλοποιημένης ή θεσμοθετημένης δόμησης όπου υπάρχει περιβαλλοντική υστέρηση στο ισοζύγιο και χρειάζεται ανάσχεση της δόμησης.
8. Ακίνητα για τα οποία ισχύουν απαγορεύσεις δόμησης από δημόσιες παρεμβάσεις.
9. Ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών τα οποία βρίσκονται, εν όλω ή εν μέρει, εντός δασικών εκτάσεων.

Πρώτη φορά σε διαδικασία τακτοποίησης - νομιμοποίησης προβλέπονται κίνητρα συμψηφισμού ενός μέρους του προστίμου με τις δαπάνες, για εργασίες ενεργειακής βελτίωσης και στατικής ενίσχυσης των αυθαιρέτων, που θα υπαχθούν στις νέες ρυθμίσεις νομιμοποίησης.

Επίσης θα ισχύσουν αυστηρές ποινές και υψηλά πρόστιμα για όσους παρανομήσουν ή δεν ενταχθούν στις ρυθμίσεις του νέου νόμου, καθώς επίσης ότι θα συνεχιστεί το πρόγραμμα κατεδαφίσεων κραυγαλέων αυθαιρέτων.

Πλέον βάσει του Ν4178/13 προβλέπεται πρόστιμο ανέγερσης ίσο με το 30% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και ετήσια πρόστιμα διατήρησης σε ποσοστό 5% της αξίας του αυθαιρέτου.

Ο εντοπισμός των αυθαιρέτων θα γίνεται από τους τακτικούς ελέγχους των ελεγκτών δόμησης. Επίσης από την υπηρεσία ελέγχου και κατεδαφίσεων αυθαιρέτων, που θα χρησιμοποιεί πλέον και δορυφορικές αποτυπώσεις του δομημένου περιβάλλοντος.

Ο εντοπισμός του αυθαιρέτου θα είναι αναπόφευκτος με την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτηρίου, που θα είναι υποχρεωτική για όλες τις δικαιοπραξίες επί του ακινήτου και θα εκδίδεται με ευθύνη μηχανικού.